Bureau en immeuble loué : identifier les acteurs d’un projet de recharge

Dans des bureaux en immeuble loué, un projet de borne de recharge réunit au moins trois acteurs : le bailleur, propriétaire des murs et souvent du parking, l’entreprise locataire, qui porte le besoin, et un installateur qualifié IRVE. Selon l’immeuble s’ajoutent le gestionnaire, le syndic de copropriété et l’exploitant qui fera vivre les bornes.

Vous saurez qui décide de quoi, ce que la loi impose au propriétaire, comment exercer le droit à la prise, qui exploite les bornes et quelles clauses prévoir pour la fin du bail, puis réunir un dossier qui rend les devis comparables.

Borne de recharge en bureaux loués : qui sont les acteurs ?

Chaque acteur détient une pièce du projet : la décision de travaux, l’accès aux locaux techniques, l’alimentation ou l’usage des places. Voici ce qu’il faut obtenir de chacun avant toute commande.

Une même personne peut cumuler des rôles, et un immeuble multilocataire en ajoute quand plusieurs entreprises partagent le parking. Notez pour chaque rôle un nom et la décision attendue.

Ce que la loi impose au propriétaire d’un immeuble de bureaux

Au-delà de 20 places de parking, l’obligation pèse sur le bâtiment, donc sur son propriétaire : depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, l’article L113‑13 du code de la construction et de l’habitation impose au moins un point, sur un emplacement dimensionné pour les personnes à mobilité réduite, puis un point par tranche de 20 emplacements supplémentaires.

Les points supplémentaires peuvent être limités lorsque les travaux en amont du tableau général basse tension (TGBT), le tableau principal qui distribue l’électricité du bâtiment, coûtent, tableau compris, plus que l’ensemble des travaux et équipements situés en aval. Le premier point reste dû. La règle vaut aussi pour les bâtiments mixtes dont plus de 20 places servent un usage non résidentiel.

L’article L113‑14 écarte les parkings de bâtiments à la fois possédés et occupés par des PME au sens européen (moins de 250 personnes, notamment). Les deux conditions sont cumulatives : une PME simplement locataire ne remplit pas, à la lecture du texte, cette double condition. Faites confirmer votre situation par votre conseil.

La directive européenne 2024/1275 va plus loin au-delà de 20 places (un point pour dix places, ou des conduits sur la moitié au moins, au 1ᵉʳ janvier 2027), mais elle vise les États : au 23 septembre 2026, elle n’est pas transposée et son projet de loi reste en première lecture à l’Assemblée nationale. Notre guide sur le pré-équipement des parkings distingue place prééquipée et place équipée.

Le droit à la prise : ce que peut faire l’entreprise locataire

Le locataire peut faire équiper ses places par le prestataire de son choix, à ses frais, et le propriétaire ne peut s’y opposer que pour un motif sérieux et légitime. C’est le droit à la prise, prévu par l’article L113‑16 du code de la construction et de l’habitation ; le texte vise « un bâtiment », sans le limiter aux logements.

Deux conditions sont à vérifier. Les places doivent être d’accès sécurisé et à usage privatif, par exemple dans un parking fermé où votre bail vous attribue des emplacements précis. L’installation doit permettre un comptage individualisé, c’est-à-dire mesurer l’électricité consommée par vos seules places.

Le propriétaire doit aussi donner accès aux locaux techniques au prestataire que vous choisissez pour l’étude et le devis.

La loi cite elle-même un motif légitime : l’existence d’installations de recharge ou la décision du propriétaire d’en réaliser dans un délai raisonnable. Si votre bailleur annonce un projet, demandez un calendrier écrit. Le guide sur le droit à la prise en location détaille ce mécanisme.

Comment notifier le projet au propriétaire, étape par étape

La demande part en recommandé avec avis de réception, avec un dossier technique, et les délais courent à partir de cette notification. Les articles R113‑7 et R113‑10 du code de la construction et de l’habitation fixent la procédure pour un immeuble qui n’est pas en copropriété.

1. Écrivez au propriétaire, ou à son représentant légal si c’est une société, pour annoncer les travaux.
2. Joignez un descriptif détaillé, un plan technique d’intervention et un schéma de raccordement électrique, établis avec votre installateur (plan et schéma ne sont pas exigés si le propriétaire en a rendu l’établissement impossible).
3. Pour s’opposer, le propriétaire doit saisir le président du tribunal judiciaire dans les trois mois de la notification, sous peine de forclusion, c’est-à-dire de perte de ce droit, puis vous notifier cette saisine dans les quinze jours.
4. Sans saisine notifiée dans ce délai, vous pouvez faire réaliser les travaux conformément au descriptif.

S’il s’oppose pour équiper lui-même, il doit engager les travaux au plus tard trois mois après la saisine et les réaliser dans les six mois suivant celle-ci ; à défaut, vous pouvez faire procéder aux vôtres.

En copropriété, la notification va au copropriétaire bailleur, avec copie au syndic (article R113‑8). Dans un immeuble collectif, une convention entre le propriétaire (ou le syndic) et votre prestataire fixe ensuite l’accès aux parties communes (article L113‑17) ; son délai de deux mois vise les immeubles d’habitation, sans précision pour les bureaux.

Qui exploite et entretient les bornes pendant l’occupation ?

L’exploitant fait fonctionner le service au quotidien : accès, sessions, incidents et maintenance. Ce peut être votre entreprise, le bailleur ou un opérateur mandaté, pourvu qu’un seul acteur réponde aux pannes.

Faites trancher par écrit quatre sujets :

• qui paie l’électricité, et quel relevé fait foi ;
• qui crée et retire les badges, par exemple au départ d’un salarié ;
• qui reçoit les alertes et appelle le dépanneur ;
• si les visiteurs ou une autre entreprise de l’immeuble ont accès aux points.

La supervision, logiciel qui suit et pilote les bornes à distance, peut s’appuyer sur OCPP (Open Charge Point Protocol), protocole ouvert publié en versions 1.6, 2.0.1 et 2.1. Faites préciser version et fonctions au contrat, pour pouvoir changer d’exploitant. Notre guide du logiciel de supervision de bornes distingue administration, exploitation et suivi.

La maintenance d’une infrastructure dédiée à la recharge doit être confiée à des professionnels habilités et titulaires d’une qualification pour cette maintenance, selon l’article D353‑2 du code de l’énergie. Selon le règlement européen AFIR, les points d’un parking de bureaux réservé aux salariés et aux personnes autorisées ne sont pas « ouverts au public » ; s’ils le sont, d’autres obligations s’appliquent, dont la recharge à l’acte, sans abonnement, lorsqu’elle est payante.

Côté entreprise locataire : l’employeur, le CSE et les salariés

Chez le locataire, le projet engage aussi la paie, le comité social et économique (CSE) et les salariés. Ces règles relèvent de l’employeur, pas du bailleur.

Côté paie, le Bulletin officiel de la sécurité sociale (BOSS) prévoit que, jusqu’au 31 décembre 2027, l’usage personnel d’une borne mise à disposition par l’employeur sur le lieu de travail est un avantage en nature négligé, électricité comprise, y compris pour la voiture personnelle du salarié.

Une charte de recharge qui fixe des obligations générales et permanentes de discipline ou de sécurité devient une adjonction au règlement intérieur, s’il existe. Obligatoire à partir de 50 salariés, douze mois après le franchissement du seuil, celui-ci ne se modifie qu’après avis du CSE, avec entrée en vigueur un mois après les formalités de publicité. Le guide pour rédiger une charte de recharge donne une trame.

Badges nominatifs et historiques de sessions touchent aussi aux données personnelles. Aucune information personnelle ne peut être collectée par un dispositif dont le salarié n’a pas été informé au préalable. Dans les entreprises d’au moins 50 salariés, le CSE est informé et consulté avant la mise en œuvre de moyens permettant un contrôle de l’activité. Le RGPD impose des finalités définies et des données limitées au nécessaire.

Travaux et sécurité électrique : qui porte quelle responsabilité ?

Celui qui commande les travaux est le maître d’ouvrage : il choisit l’installateur et réceptionne l’ouvrage. Écrivez qui tient ce rôle, bailleur ou locataire, avant de signer le devis.

La pose d’une borne dédiée sur un parking d’entreprise exige un installateur titulaire d’une qualification IRVE délivrée par un organisme agréé, quelle que soit sa puissance (article D353‑2 du code de l’énergie). Pour un parking d’au moins 50 places, une étude de conception électrique, confiée à un professionnel qualifié, est obligatoire ; si les bornes se raccordent à l’installation existante, elle évalue son adéquation et les travaux nécessaires, schéma électrique à l’appui.

Le code du travail impose à l’employeur une vérification initiale des installations électriques par un organisme accrédité, à la mise en service et après toute modification de structure, puis des vérifications périodiques, en principe annuelles, espacées de deux ans sous conditions. Faites préciser dans le bail qui les commande pour le circuit des bornes.

Seuls des travailleurs habilités interviennent sur une installation électrique : personne d’autre n’ouvre un coffret. À la réception, prononcée contradictoirement, inscrivez les défauts visibles en réserves ; la garantie de parfait achèvement couvre pendant un an les désordres réservés ou signalés par écrit ensuite. Voyez comment bâtir un procès-verbal de réception utile.

Prévoir la fin ou l’évolution du bail dès la signature

La propriété des bornes et leur sort au départ du locataire se règlent de préférence avant les travaux, par un avenant au bail ou une convention signée des deux parties. Sans clause, tout reste à négocier au moment du départ.

La clause doit couvrir au moins ces points :

• la propriété des bornes et des câbles posés ;
• le maintien sur place, la reprise par le bailleur ou la dépose, et l’état de remise attendu ;
• le sort des contrats de supervision, de maintenance et d’électricité ;
• la remise des accès administrateur et des badges ;
• le sort de l’installation si le nombre de places louées change ou si un nouveau locataire arrive.

Demandez que le devis chiffre aussi une dépose éventuelle. Conservez factures, procès-verbal et rapports de vérification ; pour une société commerciale, l’article L123‑22 du code de commerce impose de garder dix ans les documents comptables et pièces justificatives.

Préparer le dossier avant de demander un devis professionnel

Un devis fiable suppose une visite technique et un périmètre autorisé par écrit. Rassemblez avant de consulter :

• le bail et ses annexes sur le stationnement, avec le nombre et l’emplacement de vos places ;
• l’accord écrit du bailleur ou, à défaut, la copie de votre notification recommandée ;
• les coordonnées du gestionnaire, du syndic éventuel, et l’accès au local technique ;
• les plans du parking et, si possible, le schéma de l’installation électrique existante ;
• le nombre de véhicules, leurs horaires de stationnement et les usagers prévus ;
• le nom de l’acteur qui signera le devis, recevra la facture et exploitera les bornes.

Demandez une proposition séparant travaux, équipements et services, pour rattacher chaque ligne au bon payeur. Au 23 septembre 2026, le barème ADVENIR ne comporte pas de prime pour les parkings d’entreprise destinés aux voitures et utilitaires légers : ne l’intégrez pas au plan de financement.

Volticom, entreprise qualifiée QUALIFELEC IRVE, intervient partout en France, avec visite technique, devis détaillé et supervision OCPP. Objectif : devis sous 48 h après dossier complet. Déposez votre dossier sur la page de devis professionnel pour entreprise, ou posez d’abord votre question via la page contact.

L’essentiel à retenir

• Dans des bureaux loués, nommez d’abord bailleur, gestionnaire, syndic éventuel, locataire, installateur et exploitant.
• Un bâtiment non résidentiel dont le parking dépasse 20 places doit disposer d’au moins un point de recharge depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 ; l’exception PME exige un bâtiment à la fois possédé et occupé par une PME.
• Le locataire peut faire équiper à ses frais des places privatives d’accès sécurisé ; pour s’y opposer, le propriétaire doit saisir le juge dans les trois mois suivant la notification recommandée.
• Désignez par écrit le maître d’ouvrage, l’exploitant et le payeur de l’énergie.
• Réglez la propriété et la dépose des bornes en fin de bail avant les travaux.